Uno degli aspetti più delicati delle aste immobiliari è l’acquisto di un immobile occupato: dal debitore stesso, da un familiare, da un inquilino con contratto di locazione regolare, o da un terzo senza titolo. Conoscere i diritti e le procedure applicabili in ciascuna situazione è fondamentale per valutare correttamente il rischio e l’investimento.
Perché gli Immobili Occupati Vanno all’Asta a Prezzi Inferiori
L’occupazione dell’immobile da parte di terzi è considerata un fattore negativo nella valutazione del CTU, che tipicamente applica una riduzione del valore rispetto all’immobile libero. La misura della riduzione dipende dalla tipologia di occupazione: 10-15% per occupazione da parte del debitore senza resistenza prevista; 20-30% per presenza di inquilini con contratto regolare; 30-40% per situazioni di occupazione contestata o in assenza di titolo. Questa riduzione si traduce in un prezzo base più basso, che rappresenta un’opportunità per chi è disposto a gestire la liberazione dell’immobile.
L’Occupazione da Parte del Debitore Esecutato
È la situazione più comune nelle esecuzioni immobiliari. Il debitore che abita nell’immobile pigneorato ha il diritto di rimanere fino al decreto di trasferimento, ma dopo l’aggiudicazione è tenuto a liberare l’immobile. Se il debitore non lascia volontariamente l’immobile, l’aggiudicatario può richiedere al giudice dell’esecuzione l’emissione di un ordine di liberazione ai sensi dell’art. 560 c.p.c. (come modificato dal D.L. 59/2016).
L’Ordine di Liberazione (art. 560 c.p.c.)
La riforma del 2016 ha semplificato significativamente la procedura di liberazione degli immobili occupati. L’aggiudicatario può richiedere la liberazione direttamente al giudice dell’esecuzione, che può emettere l’ordine anche ante decreto di trasferimento se necessario. L’ordine di liberazione viene eseguito dall’ufficiale giudiziario, con eventuale supporto delle forze dell’ordine. I tempi medi per la liberazione coattiva variano da 2 a 6 mesi, a seconda del tribunale e della complessità della situazione.
Locazioni e Aste: Il Principio della Purgazione
I contratti di locazione stipulati dopo la trascrizione del pignoramento non sono opponibili all’aggiudicatario: il nuovo proprietario può liberamente chiedere al conduttore di rilasciare l’immobile. I contratti di locazione stipulati prima del pignoramento, invece, sono opponibili all’aggiudicatario per la loro durata residua, ma solo se trascritti o di data certa anteriore. L’art. 2923 del codice civile stabilisce che le locazioni trascritte prima del pignoramento, o di data certa anteriore, sono valide per tutta la loro durata nei confronti dell’aggiudicatario.
Il Regime delle Locazioni Abitative
Per le locazioni abitative regolari (contratti 4+4 o 3+2) trascritte o di data certa anteriore al pignoramento, l’aggiudicatario subentra nella posizione del locatore. Può disdire il contratto alla prima scadenza con le stesse modalità di un normale locatore (preavviso di 6 mesi). Nel frattempo, ha diritto a riscuotere i canoni di locazione dall’aggiudicazione.
Costi della Liberazione da Considerare
Prima di fare un’offerta su un immobile occupato è importante stimare i costi della liberazione: compenso del custode giudiziario se nominato; spese dell’ufficiale giudiziario per l’esecuzione dell’ordine di liberazione (mediamente 500-1.500€); costi di trasloco e deposito del mobilio del debitore (a carico dell’aggiudicatario nella prassi); eventuali spese legali per resistenza del debitore. In totale i costi di liberazione possono variare da 2.000€ a oltre 10.000€ in casi complessi.
Consigli per gli Acquirenti
Prima di fare un’offerta su un immobile occupato: verifica se il CTU ha avuto accesso all’interno o ha potuto fare solo una stima dall’esterno (in quest’ultimo caso il rischio è maggiore); cerca di capire dalla perizia se l’occupazione è del debitore o di terzi; considera i tempi e i costi della liberazione nel calcolo della tua offerta massima; se possibile, tenta un contatto informale con l’occupante prima dell’asta per verificare la sua disponibilità a liberare l’immobile.
Conclusione
L’acquisto di immobili occupati alle aste può essere un’ottima opportunità per chi conosce le procedure e sa gestire la fase di liberazione. I prezzi più bassi rispetto agli immobili liberi compensano spesso ampiamente i costi e i tempi della liberazione. Il team di AstaEsperta può valutare con te la situazione specifica e guidarti nella gestione della liberazione.
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