Il D.L. 69/2024, noto come Decreto Salva Casa, convertito in legge il 24 luglio 2024 con la L. 105/2024, ha introdotto significative novità nella normativa urbanistica italiana con ricadute importanti sul mercato delle aste immobiliari. Molti immobili che in passato erano difficilmente vendibili per la presenza di piccole difformità edilizie possono ora essere regolarizzati più facilmente, aprendo nuove opportunità per gli acquirenti alle aste.
Il Problema degli Abusi Edilizi nelle Aste Immobiliari
Nelle aste giudiziarie è frequente imbattersi in immobili con difformità edilizie di varia entità: ampliamenti non autorizzati, cambio di destinazione d’uso senza permesso, divisioni interne difformi dai progetti approvati, chiusure di terrazzi o balconi. Prima del Decreto Salva Casa, molte di queste irregolarità rendevano l’immobile difficilmente commerciabile e abbattevano significativamente il prezzo d’asta, ma anche il prezzo di successiva rivendita.
Le Principali Novità del Decreto Salva Casa per le Aste
La Tolleranza Costruttiva Ampliata
Il decreto ha introdotto una tolleranza costruttiva più ampia rispetto al passato. Sono ora considerate irregolarità non essenziali (e quindi non sanzionabili) le difformità fino al 2% per unità immobiliari sopra i 500 mq, fino al 3% tra 300 e 500 mq, fino al 4% tra 100 e 300 mq, e fino al 5% per immobili sotto i 100 mq. Questo significa che molte piccole difformità che un CTU avrebbe dovuto segnalare come abusi sono ora tollerabili per legge.
La Sanatoria delle Difformità Parziali
Il decreto ha semplificato la procedura di sanatoria delle difformità parziali rispetto ai titoli abilitativi originali. Non è più necessaria la doppia conformità (conformità sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale) per le difformità minori. È sufficiente la conformità alla normativa vigente al momento della domanda di sanatoria.
L’Accertamento di Conformità Semplificato
Per le parziali difformità realizzate prima del 30 maggio 1977 (data di entrata in vigore della Legge Bucalossi) è ora possibile ottenere l’accertamento di conformità dimostrando solo la doppia conformità urbanistica, senza la necessità di dimostrare anche quella edilizia. Questo semplifica enormemente la regolarizzazione di immobili storici.
Impatto Pratico sulle Aste Immobiliari
Per chi acquista immobili alle aste giudiziarie, le novità del Decreto Salva Casa hanno un impatto concreto in diverse situazioni. Immobili con piccole difformità che il CTU aveva segnalato come problematiche possono ora risultare sanabili con costi e tempi ridotti. La possibilità di regolarizzare più facilmente gli immobili aumenta il loro valore di mercato dopo l’acquisto all’asta, ampliando le opportunità di rivendita o locazione. Alcuni immobili che in passato andavano deserti per i problemi urbanistici ora attraggono più offerenti, ma chi interviene per primo può ancora trovare ottime opportunità.
Cosa Fare Prima di Fare un’Offerta
Prima di presentare un’offerta per un immobile con segnalazioni urbanistiche nella perizia CTU, è consigliabile far esaminare la situazione da un tecnico (geometra o architetto) per verificare la sanabilità delle difformità alla luce del Decreto Salva Casa; richiedere un preventivo di massima per i costi della sanatoria; verificare con il comune se le difformità rientrano nei casi di tolleranza costruttiva; considerare i tempi di attesa per l’ottenimento dell’accertamento di conformità (generalmente 60-90 giorni).
Conclusione
Il Decreto Salva Casa rappresenta un’opportunità significativa per chi vuole acquistare immobili all’asta con piccoli problemi urbanistici, potendo ora regolarizzarli più facilmente. Il team di AstaEsperta collabora con tecnici specializzati per analizzare ogni situazione specifica e aiutarti a capire i costi e i benefici prima di fare la tua offerta.
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